Bajet 2014: Perspektif pelabur hartanah


Jumaat lepas Perdana Menteri Malaysian telah membentangkan Bajet 2014 di Parlimen.
Melihat dari perspektif pelabur hartanah, saya senaraikan antara yang berkaitan secara langsung.



1) Mengawal harga rumah dan tindakan spekulasi dengan cara

a) Semakan semula RPGT

Kadar Real Property Gain Tax (RPGT) atau Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dinaikkan seperti yang diura-urakan sebelum ini.

Kadar untuk tahun ini, jika hartanah dilupuskan dalam tempoh sehingga 2 tahun, kadarnya adalah 15% manakala jika ia dilupuskan dalam tempoh 2 – 5 tahun, kadarnya adalah 10%. Selepas 5 tahun, tiada RPGT dikenakan.

Namun mulai 1 Januari 2014 ini, kadarnya akan dinaikkan ke 30% bagi hartanah yang dilupuskan pada tempoh 3 tahun atau kurang, 20% pada tempoh 4 tahun dan 15% pada tempoh 5 tahun. Selepas 5 tahun, tiada RPGT dikenakan namun bagi pemilik hartanah yang terdiri dari syarikat, mereka akan tetap dikenakan cukai sebanyak 5%.

Bagi bukan warganegara Malaysia, RPGT yang dikenakan adalah 3-% bagi 5 tahun pertama manakala untuk 6 tahun atau lebih, kadar RPGT 5% dikenakan.


b) Bukan warganegara dibenarkan membeli hartanah bernilai RM 1 juta ke atas sahaja. Had syiling ini dinaikkan dari kadar semasa sebanyak RM 500,000 sahaja.


c) Memperkenalkan peraturan bahawa pemaju perumahan perlu mempamerkan harga jualan rumah secara terperinci termasuk semua insentif atau manfaat yang ditawarkan yang biasanya melibatkan yuran guaman percuma, duti setem percuma, rebet  tunai dan hadiah percuma.


d) Melarang pemaju menawarkan pakej pembiayaan DIBS kepada pembeli. DIBS adalah satu pakej di mana bayaran faedah semasa pembinaan rumah yang sepatutnya dibayar oleh peminjam, ditanggung oleh pemaju.



2) 223,000 rumah mampu milik akan dibangunkan oleh kerajaan dan sektor swasta.

Dari jumlah ini, 16,473 akan dibina oleh Jabatan perumahan Negara melalui projek Program Perumahan Rakyat (PPR) dengan peruntukan sebanyak RM578 juta.
600 unit akan dibina oleh JPN untuk Prpgram Perumahan Rakyat Disewa dan Program Perumahan Rakyat Bersepadu dengan peruntukan RM 146 juta.
PR1MA pula akan membangunkan 80,000 unit lagi dengan peruntukan sebanyak RM 1 billion. Rumah PR1MA akan dijual pada harga 20% lebih rendah dari harga pasaran.

Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) akan membangunkan 26,122 unit rumah yang mana 15,122 di bawah RUmah Mampu Milik, 3,000 unit Rumah Idaman Rakyat dan 8,000 di bawah skim Rumah Mesra Rakyat.

Rumah Mesra Rakyat di tahun 2014 ini akan menampilkan satu kategori rumah baru yang mana harga rumah yang dijual adalah di antara RM 45,000 – RM 65000 dan subsidi sebanyak RM 15,000 – RM 20,000 seunit.


3) MyHome

Program Perumahan Mampu Milik Swasta (MyHome) akan diperkenalkan. Dalam program ini, kerajaan akan memberi subsidi sebanyak RM 30,000 kepada pemaju swasta yang membina rumah mampu milik di bawah program ini. Tiada unjuran berapa banyak unit yang akan dibina.


4) Dana MudahCara Perumahan

Kerajaan akan memperutukkan sebanyak RM 4 billion untuk Dana MudahCara Perumahan, yang mana RM 1 billion darinya akan diperuntukkan khas  untuk Unit Kerjasama Awam Swasta. Pemaju-pemaju projek PR1MA, Program Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia dan projek perumahan kawasan baru layak memohon geran ini sebanyak 10% dari kos projek. Pemaju mestilah menepati syarat dan harga jualan yang telah kerajaan tetapkan.


5) Tabung Penyenggaraan 1 Malaysia

Sebanyak RM 100 juta akan diperuntukkan untuk program membaik pulih dan meningkatkan keselesaan dan keindahan rumah kos rendah milik kerajaan. INi termasuk kos penyenggaraan lif, mengecat semula, pembersihan longkang dan ruang buang sampah dan membaikpulih kawasan permainan kanak-kanak.


6) Penubuhan Majlis Perumahan Negara

Majlis ini akan merangka strategi dan pelan tindakan perumahan secara menyeluruh termasuk bidang perundangan berkaitan dan mekanisme pengawalan harga.
Majlis akan dianggoitai oleh wakil kerajaan persekutuan, kerajaan negeri, Jabatan Perumahan Negara, PR1MA, SPNB dan sector swasta.






Komen saya:

A) Nampaknya kerajaan cuba mengawal harga dengan:
- Menaikkan kadar cukai RPGT
- Menghalang penawaran pakej DIBS

RPGT akan mengekang speculator atau sekurang-kurangnya mengurangkan jumlah flippers membeli rumah pada hujung tahun 2013 dan tahun 2014.
Mereka akan dapati teknik ini kurang menarik lagi. Tapi adakah mereka akan berhenti membeli rumah?

Mungkin.

Mungkin mereka beralih ke flipping rumah lelong. Lebih cepat menjualnya.
30%, 20% atau 15% untung bagi kerajaan, 70%, 80% atau 85% untung mereka ambil.

Atau mereka beralih kepada teknik beli-sewa-jual.

RPGT tidak memberi kesan kepada pembeli hartanah yang mensasarkan keuntungan jangka sederhana iaitu 5 – 10 tahun dan pelabur hartaanah yang mensasarkan keuntungan jangka panjang.

Permintaan rumah di Lembah Klang, Pulau Pinang, Johor dan sesetengah lokasi lain memang sangat tinggi memandangkan penghijrahan warga luar bandar ke bandar.

Jadi, harga tetap akan meningkat disebabkan permintaan ini kerana penawaran rumah kos rendah atau rumah mampu milik masih tidak memenuhi atau melebihi permintaan ini lagi.

Bagi saya, RPGT hanya menyebabkan seseorang pembeli memegang hartanahnya lebih 5 tahun. Tetapi ia tidak memberi kesan jika seseorang membeli untuk duduk sendiri atau untuk disewakan.

Walaubagaimanapun, bilangan transaksi hartanah dijangka akan menurun pada tahun 2014.
Kadar ini telah pun menurun pada tahun 2012 dan mungkin untuk 2013 juga.

Kata Dr Peter Yee, sektor hartanah sudah mula memasuki musim luruh.. sebelum tibanya musim sejuk.


B) Saya setuju dengan penetapan harga minimum RM 1 juta yang boleh dibeli oleh warga asing ini. Kesannya: permintaan dan pasaran hartanah di Iskandar Malaysia dan Melaka yang menawarkan hartanah pada harga RM 500,000 - RM 1 juta sebegini kepada warga asing akan sedikit terjejas pada tahun 2014.

SAya menjangkakan pemaju akan membina dan menjual lebih banyak hartanah bernilai rm1 juta ke atas untuk gologan ini di lokasi ini. Sedangkan Kuala Lumpur dan Pulau Pinang, sememangnya rumah bertanah dan sesetengah kondominium mewah telah pun bernilai RM 1 juta ke atas.

Kesan polisi ini dijangka  tidak terlalu ketara kerana langkah ini sudah agak terlewat. Sudah banyak unit hartanah tempatan dibeli oleh warga asing dan kesan kenaikan harga pasaran akibat aktiviti ini sudah sangat ketara.

Permintaan akan tetap ada kerana rumah berharga RM 1 juta hanyalah bernilai SD 400,000 bagi warga Singapura. Tetapi, sekurang-kurangnya langkah ini dapat mengurangkan juga permintaan dan pembelian dari bukan warga negara yang kurang berkemampuan.


C) Banyak faedah diberi kepada pemaju swasta, pemaju PR1MA, SPNB dan pemaju Projek Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia. Mereka mendapat geran, subsidi dan peluang kerjasama dengan kerajaan untuk membangunkan rumah mampu milik.

Adakah rebet, subsidi dan usahasama terus ini akan memenuhi keperluan rumah mampu milik?

Sudah 2 tahun atau 2 kali bajet tahunan,  projek dengan nama yang sama di bawah SPNB dan PR1MA disebut-sebut di dalam pembentangan ini, tapi setakat ini, bilangan rumah yang mereka tawarkan masih belum  memberi kesan yang diharapkan.
Mungkin unit rumah ini belum siap semuanya? Atau kita perlu menunggu lagi 2 tahun supaya apartment yang mengambil masa 3 tahun untuk disiapkan ini akan nampak hasilnya.

Bagi rumah PR1MA yang akan dijual dengan harga 20% lebih rendah dari harga pasaran, ia bukanlah sesuatu yang sangat boombastik kerana sekarang ni pun kalau ada ilmu dan teknik yang betul, pembeli boleh membeli rumah dari pasaran lelong dan subsale dengan harga 20% lebih murah dari harga pasaran ini.



D) saya gembira dengan peruntukan rm100 juta untuk membaikpulih dan menceriakan rumah kos rendah milik kerajaan. Dengan ini, diharap lif-lif yang uzur di rumah PPR atau flat kos rendah milik DBKL akan dapat dinaiktaraf atau diperbaiki supaya kemalangan melibatkan lif rosak di flat seumpama tidak lagi berlaku.

Malah, saya berpandangan, Malaysia perlukan akta atau garis panduan berapa tahun sekali setiap bangunan perlu dicat semula. Dengan ini barulah tiada bangunan berkulat dan kusam catnya yang memburukkan pemandangan di Malaysia.
Lihat sahaja betapa bagusnya di Singapura. Anda takkan jumpa bangunan yang catnya buruk sebegini.



E) Saya berharap Majlis Perumahan Negara akan dapat merangka akta baru yang
- mempercepatkan proses pindahmilik apabila pembelian rumah  subsale dilakukan. Situsi sekarang, bila kita membeli rumah, kita kena menunggu 6 bulan atau mungkin setahun, barulah kita mendapat pemilikan kosong.
- mencadang dan mewujudkan akta penyewaan rumah yang antaranya mengandungi tibunal tuan rumah atau apa sahaja nama seumpamanya. Akta ini khas untuk menangani isu-isu antara tuan rumah dan penyewa yang bermasalah supaya prosedur sedia ada melalui perintah mahkamah yang remeh dan berkos tinggi dapat ditambahbaik dan dipermudahkan.

Untuk membaca teks penuh Ucapan Perdana Menteri semasa pembentangan Bajet 2014 tempoh hari, boleh KLIK DI SINI.
1