Cek yang mengembang-kuncupkan hati



Minggu lepas saya telah menerima cek wang booking sewaan untuk hartanah komersial saya yang pertama

Kalau kawan-kawan masih ingat, saya pernah bercerita tentang projek ini DI SINI.
Sebuah retail lot di Dataran Pahlawan, Melaka.

Kami beli subsale dengan harga RM 388K tapi bank beri penilaian RM 430K.
Beli melalui joint venture dengan seorang geng lama pelabur hartanah dan seorang peserta seminar saya pada tahun 2011 dulu.


kredit foto: http://www.melaka3.com
Proses pindah milik dan disbursementnya ambil masa sangat lama.
Insya Allah bulan ini atau bulan hadapan baru betul-betul full disbursement 
tapi wang booking sewaan dah diterima.


Sewa bermula pada bulan hadapan.
Bulan ini mereka buat renovation dahulu.

Tapi apa pun, rasa kembang kuncup tengok cek booking sewa unit komersial yang pertama ni.
Syukur, gembira...

Hartanah komersial ni permainannya berbeza.
Apatah lagi retail lot.
Terima kasih kepada Mr Milan Doshi yang menjadi guru saya dan rakan JV dalam pelaburan retail lot ini.


Saya kongsikan beberapa perbezaan pelaburan rumah dan lot komersial yang ketara:

1) kalau rumah, rental yield 8% sebaik mendapat kunci adalah perkara biasa. 
Bagi unit  komersial, 6% adalah biasa. sangat sukar mendapatkan unit komersial yang boleh menawarkan rental yield hingga 7%. Ada tapi kena gali lebih lagi.

2) kalau rumah, beli je terus dapat positive cashflow beratus ringgit. 
kalau unit  komersial, tak hairan lah jika bila dapat kunci, kadar sewa hanya cukup-cukup untuk bayar ansuran bank. Malah ada banyak unit komersial yang bagus yang memberi aliran wang negatif pada pemiliknya sebaik dapat kunci.

3) kalau rumah, kenaikan sewa setahun mungkin RM 100 - RM200 atau 10% bergantung pada supply and demand. 
Kalau unit komersial, kenaikan boleh pergi dari RM500 - RM 3000 setahun bergantung pada pembangunan di kawasan tersebut.

4) kalau rumah, katakan purata satu rumah dapat aliran wang positif RM 400, kena ada 10 buah rumah baru dapat wang pasif RM 4K.
kalau beli unit komersial, satu atau dua  hartanah komersial pun dah boleh beri pendapatan pasif RM 4K ini selepas beberapa tahun dibeli.

5) Harga rumah lebih murah. Merujuk kepada harga per kaki persegi.
Harga unit komersial per kaki persegi lebih mahal dari rumah. Malah antara unit kedai pejabat, lot pejabat dan lot retail, lot retail paling mahal harga per kaki perseginya. Namun disebabkan saiz retail lot yang lebih kecil, menyebabkan harga jualannya nampak lebih rendah dari lot kedai pejabat.

6) Kenaikan harga rumah boleh dikatakan secara purata 5% - 10% setahun bergantung pada supply and demand. Bermakna, selepas 3 tahun, purata kenaikan boleh pergi 15% - 30% atau paling tinggi 40%.
Tapi bagi unit komersial, kenaikan harga boleh selepas 3 tahun boleh naik hingga 100% atau lebih, bergantung pada pembangunan kawasan di situ.

6) kalau rumah, penilaian menggali unit yang bagus adalah berbeza.
kalau unit komersial, penilaian menggali unit yang bagus juga sangat berbeza.
Jangan campur aduk. Perlu belajar ilmu lain untuk membuat pelaburan hartanah komersial.


Kesimpulannya: 

unit komersial memerlukan modal yang lebih tinggi, harga lebih mahal, risiko lebih tinggi tapi
jika pelaburannya dilakukan dengan ilmu dan bijak, akan memberi
- pulangan yang jauh lebih tinggi dari segi sewa dan kenaikan modal dan
- kaki yang lebih bergoyang sebab lebih relaks.
5