Vega residensi: dilema anda menghantui

Rasanya ada hampir atau lebih 20 orang menemui saya bertanyakan mengenai Vega Residensi di Cyberjaya.
Ada yang bertanya melalui telefon, bersemuka, sms, whatsapp, yahoo messenger dan private message di facebook.

nasib baik belum ada yang sampai bertanya dalam mimpi saya lagi.

Jadi, apa jawapannya kepada semua soalan-soalan itu, wahai cik rohaniah noor?


Mula-mula saya nak beri disclaimer.
jawapan saya ni berdasarkan pengalaman dan pemerhatian saya di Cyberjaya setakat hari ini.
Ia mungkin kurang tepat
Prestasi hari ini tak menggambarkan prestasi masa hadapan
:)

1) Bagaimana pasaran di Cyberjaya sekarang?

Di cyberjaya sekarang, target penyewa kebanyakannya adalah pelajar Universiti Limkokwing dan pelajar MMU.
Walaupun ada kolej CUCMS, tapi pelajarnya sangat sedikit.
jadi tak pernah jumpa pun pelajar-pelajar ni nak sewa di sana.

Tapi, ada ramai juga expatriate yang bekerja di Cyberjaya yang nak menyewa.
Cuma bilangan pelajar lebih ramai la.

Penyewa di sana tak suka duduk lama lebih dari setahun.
Mereka suka pindah randah. Mereka akan menyewa untuk setahun sahaja.
Lepas setahun, mereka pindah ke rumah lain pula.
Boleh cuba banyak rumah, katanya.

Pasaran di cyberjaya agak unik.
Ada musim sejuk, ada musim panas.

Musim sejuk: bila pelajar mula bercuti semester pada bulan Disember.
Masa tu ramai yang balik negara.
Ada yang masih ada kontrak sewaan lagi, mereka tak peduli.
mereka bagi notis last minute bagitau nak keluar.
Ada yang tak bagi notis langsung.
Tapi ada juga sebilangan kecil yang tak balik. mereka akan terus menyewa hingga kontrak tamat.

Kemudian bila bulan Februari, masa tu musim panas
Sebab bulan Mac mereka akan mula semester baru
Jadi masa tu dah mula ramai mencari rumah untuk disewa.

Kata Alson,  seorang agent yang memang fokus pada Cyberjaya
"kalau rumah tak dapat sewa keluar pada bulan Februari, memang sakit sikit la kak..
kena tunggu lama sikit baru dapat penyewa pula"


2) Berapa harga sewa studio di sana?

Di Domain, rumah satu bilik fully furnish disewa pada harga RM 1500.
kalau kosong, dalam RM 100- 1200

kalau Domain 2 dan Domain 3, satu bilik fully fiurnish pun dalam RM 1500 - 1800.
kalau kosong, RM 1200 - 1300

kalau studio (tanpa bilik) di Domain 3 pula, fully furnish RM 1500 - 1600
kalau kosong, RM 1200

tak salah saya, setakat ini hanya Domain, Domain 2 dan Domain 3 yang ada 1 bilik dan studio.
projek lain di Cyberjaya yang dah siap, semuanya 3 bilik.




3) Oversupply ke?

Hm.. soalan ni yang saya susah nak jawab.
Memang betul, banyak projek baru di Cberjaya sekarang.
Harganya juga agak tak masuk akal.

untuk 2013 sahaja, Shaftsbury, Serin dan Dpluze dijangka akan siap.
2014 lagi banyak. Domain 4, Garden Plaza, The Arc... arghhhh...
2015? woww.. woww...

Susah nak cakap sebab walaupun banyak projek kediaman, banyak juga projek komersial dan universiti baru akan dibina
Contohnya, shoplot Glomac dah nampak perlahan-perlahan disewa
CBD Perdana 2 dah mula happening
Shop lot di Vita dah 70% terjual
Emkay pula lancarkan Star Central, projek bangunan komersial yang dijual secara en-bloc kepada syarikat korporat dan MNC
katanya MSU dan Segi College nak dibuka di sana
University Mediana tak jadi masuk Cyber

Jadi adakah permintaan akan tetap ada?
Setakat sekarang ini, terasa sedikit goyah juga bila Domain 3 dah siap
Sebab tiba-tiba ada banyak unit tersedia pada 'musim panas' ini.

Cuma setakat ini, masih ada permintaan la.. tapi kena tunggu sedikit

Jadi, holding power kena ada
untung sewa kena tinggi sebab nak cover musim sejuk


4) Selangor Science Park 2 tu ok ke?

Yang ni pun saya tak boleh jawab dengan tepat
nampak perancangannya memang ok.
akan ada 2 universiti di situ
tapi soalannya, bila kampus ini akan siap?
adakah serentak dengan Vega Residensi?

Kalau dilihat, lokasi SPP2 memang ada banyak potensi
Sebab ia masih dekat dengan MMU.
Dekat juga dengan jalan masuk dari lebuhraya Elite dan MEX

Tapi kekurangannya, SSP2 ni leasehold sedangkan Cyberjaya yang lainnya freehold.
Cuma leasehold atau freehold bagi sebahagian besar orang dah tak menjadi hal.


Vega Residensi semasa saya melawat tapak bulan Mac 2012

4) Ok ke Vega Residensi?

hm.. ini pendapat peribadi saya

Kalau nak flip, setakat ini Cyberjaya menguntungkan juga.
Merujuk kepada Cyberia, Domain, Domain 2 dan Domain 2, kenaikan harga purata lebih kurang 30% dalam tempoh 3 tahun

Cuma ada tempat lain yang lebih menguntungkan di Lembah Klang buat masa ini

Itu sebab Bagi saya, Cyberjaya lebih sesuai untuk keep.
Sebab pembeli suka beli projek baru di sana.
tak ramai suka beli unit subsale

Kena pula penyewa foreigner lebih teruja dengan kondominium atau apartment baru
Mereka kan suka pindah-pindah setiap tahun sebab nak merasa banyak rumah

Tapi kalau anda pembeli baru yang tak ada modal nak beli rumah
dan nak pula wang tunai bila dapat kunci
mungkin anda boleh pertimbangkan dan tertarik dengan Vega Residensi ni

Sebenarnya ada banyak projek yang depositnya RM 500 - RM 5k
anda rajin cari ke tak je
hari tu saya pun ada kongsikan Domain 5. cuma bayar RM 3k je

Cuma tak banyak projek yang beri wang tunai sebanyak yang Vega Residensi tawarkan lah

Dalam satu perspektif, orang kata projek yang baik tak perlukan diskaun gempak-gempak
ada satu perspektif lagi berkata, developer bagi diskaun.. ambil sajalah
Asalkan sewa lepas-lepas, wang tunai tu boleh digunakan untuk pelaburan seterusnya

Dari segi harga, dalam RM 523 per sqft
Kalau nak bandingkan dengan Domain 5 pada harga RM 580 persqft
Sky Park yang sangat hebat senibina dijual pada harga RM 600++ per sqft
Pangea berhapiran dengan MMU pada harga RM 592 persqft

Jadi, boleh dikatakan dari segi harga, ia paling murah
mungkin sebab ia leasehold dan berada di SSP2, bukan di tengah-tengah pusat bandar Cyberjaya

Jadi, ok ke tak beli Vega Residensi?
Saya tak ada jawapan yang mana satu betul
sebab ia terpulang pada kesesuaian dan matlamat anda sendiri.

8