Dilema memerah susu lembu tua

Saya menerima satu soalan dari rakan pembaca blog, Puan A.

Beliau berhajat mendapatkan modal untuk membeli hartanah seterusnya dengan memanipulasi sebuah rumah yang beliau miliki sekarang.
Dilema beliau: jual atau buat pembiayaan semula (refinance)?




Berikut adalah butiran rumah tersebut, seperti yang dikongsikan kepada saya.

- Sebuah kondominium di Setapak, projek tahun 1999
- Kondominium ini berkeluasan 1336 sq ft, terletak di tingkat 5
- Beliau beli rumah tersebut pada tahun 2007 pada harga RM 225K
- yuran penyenggaraan sebanyak RM 220 sebulan

- pada tahun 2010, harga pasaran meningkat ke 250K.
jadi beliau dah buat pembiayaan semula sebanyak RM232,215 dengan bayaran bulanan sebanyak rm1077 (lock in period 5thn sehingga 16/11/2015)
- disewakan pada kadar RM 1600, tapi dalam masa terdekat ini, sewa akan dinaikkan ke RM 1800.

Trend kenaikan harga pasaran kondominium ini adalah:
- Tahun  2007 - RM 225k
- 2010 – 250k (kenaikan 11.11% dlm masa 3thn 2007-2010)
- 2011 - 350k (kenaikan 40% dlm masa 1thn sbb Shopping Mall Festival City baru siap)
- 2012– 380k (kenaikan 8.6% dlm masa 1thn) semua MV diperoleh dari Valuer Bank)

Beliau telah membuat sedikit kajian.

1. Sekiranya beliau jual pada harga pasaran RM 380K, setelah ditolak baki hutang bank RM 225,108.40, denda penyelesaian awal (semasa lock in period) sebanyak RM 6966 dan yuran guaman dianggarkan sebanyak RM 1K, beliau akan memperoleh keuntungan sebanyak  RM146,926

2. Sekiranya beliau membuat pembiayaan semula, katakan beliau layak mendapat pinjaman 90% dari harga pasaran, beliau akan memperoleh pinjaman sebanyak RM 342k.
Apabila ditolak dengan baki hutang  (RM 225,108.40), denda penyelesaian awal (RM 6966) dan anggaran yuran guaman sebanyak RM 5K, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 104,926.


Isunya di sini adalah :

Pada masa sekarang, beliau memperoleh aliran wang positif sebanyak RM 300 sebulan apabila sewa RM 1600 ditolak dengan bayaran ansuran bulanan dan yuran penyenggaraan.
Selepas sewa dinaikkan ke RM 1800, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 500 sebulan.

Sekiranya beliau membuat pembiayaan semula sebanyak 90% dari RM 380K tadi, bayaran bulanan akan meningkat ke RM 2032 sebulan.
Ini bermakna, ada aliran wang negatif sebanyak RM 432 sebulan (sewa RM 1600) atau RM 232 (jika sewa dah dinaikkan ke RM 1800)

Jadi, jika beliau refinance ke amaun ini, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 104,926 tapi setiap bulan perlu menambah wang poket untuk bayaran ansuran. Lebihan wang boleh digunakan untuk membeli rumah lain.

Tapi jika beliau menjual, rumah itu akan dilepaskan dan beliau akan memperoleh wang RM 146,926 tadi.


Dilema.. Dilema...

Saya ingin bertanya kawan-kawan, jika anda menjadi beliau, apa yang anda akan lakukan?
-jual?
-refinance?
-biar sahaja dan kumpul je lebihan wang bulanan sedikit demi sedikit?

Kredit gambar: http://www.freedigitalphotos.net
Share:

13 ulasan:

Matjoe berkata...

xnak pening hendle penyewa, ok gak jual. byk gak untung

Shahril Sidek berkata...

kalau tak nak jual.. boleh juga guna teknik ni..
http://www.shahrilsidek.com/2012/11/rumah-sewaku-ve-cashflow.html

sourplum berkata...

hehe. dilemma2..

ReM berkata...

Dah lebih 5 tahun cukai RPGT dah tak kena. Kalau saya sudah tentu jual dan beli 2/3 unit baru dengan 90% financing ataupun beli rumah lelong.

ruchan berkata...

cerita tak lengkap...dia nak beli kt mana? adakah next property utk rental investment? own stay? atau flip?

Mohd Aslam berkata...

Kalau saya, jual. Dan make sure dpt beli rumah more than 2 sekaligus. dan more +ve cf.

salfhi berkata...

Kalo sya jd akak ni, sya cash out je umah ni.. Sebabnya:-
1)dgn cash rm150k(round fig), sya taruk dlm asb blh dpt ave rm12k/yr(rturn 8%)
2)skunk ni cma dpt rm3.6k/yr. Bla rfnance cma dpt rm105k bt wif -ve c/flow

dgn memilih option 1, sya akan dpt duit free tiap ujung thn dan sya akan guna duit ni utk beli umah yg ada skim dibs eg cyberview tu.. Wallaa.. Sya blh beli 2bjk umah dgn mof 90%!!! Thn dpnnya, sya nk beli umah lelong plak dgn dvden asb..

dzirhans berkata...

Sebenarnya kena tgk sapa yg jawab soalan ni, if flipper, for sure bagi advise soh jual je.

Tapi kalau ikut konsep buy low sell high (kena letak takut org kata bias) rumah ni kena jual sbb market diramal soft for the next 3 yrs dan kenaikkan mungkin cuma 10%. Utk 3 tahun ni. Unless kalau ada new development berdekatan mcm LRT etc.

So saya suggest jual dan RN coach kakak ni utk beli rumah-rumah seterusnya dan dptkan cf positive > 500.

salfhi berkata...

kalo pakdi, msti dia komen high & low tu kt mana bla bca komen dz hehe jgn magah no..

fareast berkata...

keadaan kewangan mendesak ke untuk jual? kenapa tak stay je dengan rumah yang ada? saya tak blh nak bagi cadangan sebab banyak perkara lain perlu diambil kira.

Derok berkata...

Sokong cara Shahril Sidek ..
atau pun suruh dia jual & beli rumah lelong..hehe..

Farid Adam berkata...

tengah alami perkara yang sama sebenarnye...tapi bila pikirkan tentang RGPT & bermacam2 kos yang lain, rasa macam tak berbaloi pulak...

agak2 baper percent keuntungan yang boleh dikatakan sebagai berbaloi untuk dijual?

sourplum berkata...

subjektif tu @farid adam.. kalau sy, 30k bersih pon dah cukup.. saya memang x simpan. beli lelong.. pastu jual terus

Disclaimer

This blog is for information and experience sharing. The authors are not responsible for any loss or damages caused by the manipulation and application of information obtained from the blog.

Facebook

Popular Posts

Translate Blog

Highlight

Mentari Court below market untuk dijual

Tiga tahun lepas, seorang kawan saya pernah bertanya potensi Mentari Court. Masa tu harga jual di sana dalam 180k. Saya katakan, bole...

Blog Archive

Real Estate Bloggers

Arkib Blog