Projek dalam pembinaan: Bila wang poket mula keluar?

Semalam saya menerima satu soalan dari rakan yang baru berminat belajar mengenai pelaburan hartanah
Dia berminat dengan Domain 5 yang saya kongsikan DI SINI
Ye lah... cuma bayar RM 3,000 kan.. jadi, ia menarik minat rakan-rakan yang baru memulakan kerjaya mereka ni.

Soalannya,
Kalau dah beli rumah dalam pembinaan ini, bilakah pembayaran ke bank akan bermula?

Ok, bagi hartanah di dalam pembinaan, ada beberapa pakej yang ditawarkan oleh pemaju


1) Pakej 10/90

Pakej ini popular pada tahun 2009 - 2010, terutama oleh pemaju Sime Darby, diikuti oleh pemaju lain.
Saya ingat lagi kondominium 1 Petaling dan 1120 Park Avenue antara yang turut menawarkan pakej ini.

Melalui pakej ini, pembeli hanya perlu membayar 10% dari harga jualan semasa menandatangani perjanjian jual beli.
Baki 90% hanya perlu dibayar apabila dah mendapat kunci.
Kalau kondominium, kunci akan dapat dalam masa 3 tahun.

Ini bermakna, hanya selepas mendapat kunci, bank akan membuat bayaran kepada pemaju dan pembeli akan mula membayar ke bank.


Namun saya pernah bertanya pegawai bank berkenaan hal ini.
Bagaimana sekiranya projek mengambil masa lebih dari 3 tahun untuk siap, iaitu bagi kes projek bermasalah atau tergendala?

Mengikut kata pegawai tersebut, mereka letakkan had maksima 5 tahun.
Selepas 5 tahun jika masih belum mendapat kunci, mungkin pembeli terpaksa buat bayaran faedah seperti bayaran progress payment biasa.


2) Pakej 5/95

Ini merupakan pesaing kepada pakej 10/90.
Pembeli perlu membayar 5% sahaja dari harga jualan. Baki 95% dibayar selepas mendapat kunci.
Ini bermakna, bayaran ke bank juga bermula selepas mendapat kunci.

Pakej ini turut popular pada tahun 2009 dan 2010.
Mah Sing dan SP Setia banyak menawarkan pakej ini pada masa itu.





3) Developer Interest Bearing Scheme (DIBS)

Ini merupakan pakej yang menyerupai 2 pakej di atas namun lebih fleksibel.
Di dalam pakej ini, pemaju akan menyerap masuk bayaran faedah semasa di dalam pembinaan.
Oleh yang demikian, pembeli hanya perlu membayar wang deposit yang ditetapkan oleh pemaju, selebihnya bayaran bulanan ke bank hanya perlu dibuat selepas mendapat kunci.



Bezanya pakej ini berbanding pakej di atas adalah, pemaju tidak menetapkan amaun yang tetap untuk dibayar sebagai deposit.
Ia lebih fleksibel.
Ada pemaju yang menetapkan 10%, tapi diberikan pula rebet 5%, maka pembeli hanya perlu membayar 5% sahaja sebagai deposit.

Ada yang membeli rebet 2% ditambah dengan diskaun early bird 5% menjadikan 7% pengurangan.
Jadi pembeli hanya perlu membayar baki 3% sahaja sebagai deposit.

Tapi ada juga yang tak memberi apa-apa rebet atau diskaun.
perlu membayar 10% utk unit kediaman atau 20% - 30% untuk unit komersial, selebihnya tunggu sahaja unit siap dibina baru mula buat bayaran ke bank.




Untuk Domain 5 yang kawan saya berkenan ini, EMKAY menawarkan pakej DIBS.


4) Tiada pakej apa-apa. Bayar progress payment

Ini adalah cara tradisional.
Apabila membuat pinjaman bank untuk membeli unit di dalam pembinaan, bank akan membuat bayaran kepada pemaju secara berfasa.
Maka pembeli pun perlu membuat bayaran faedah atas pinjaman itu secara berfasa juga.

Harus diingat, bayaran yang dibuat hanya untuk bayaran faedah sahaja, bukan prinsipal.

Sebagai contoh, katalah bank dah buat bayaran 10% pertama kepada pemaju, maka bank akan terus minta peminjam tadi membayar faedah di atas 10% ini.

Kemudian, apabila progres pembangunan semakin siap, bayaran yang bank buat kepada pemaju juga semakin tinggi
dan bayaran faedah yang perlu dibayar oleh peminjam juga semakin naik.

perkiraan jumlah faedah yang perlu dibayar ni ada formulanya yang dah ditentukan di dalam surat tawaran pinjaman anda.

Manakala jadual pembayaran berfasa yang bank lakukan ke pemaju mengikut kemajuan pembinaan (progress payment) ini pula telah pun ditetapkan oleh kerajaan melalui Jadual G dan H di dalam Housing Development Act
Jadual G dan H ini kemudiannya dijadikan perjanjian jual beli standard untuk semua pembelian unit dalam pembinaan.

Jadual pembayaran kemajuan pembinaan bagi hartanah berstrata adalah seperti di dalam gambar di bawah



Kita ambil contoh, katalah harga rumah tu rm200K
mula-mula mungkin bayar dalam rm30 sahaja sebab baru kerja-kerja piling dilakukan.
Selepas 5 bulan bayaran faedah mungkin naik ke RM 150 sebab struktur asas dah mula dibina.
4 bulan seterusnya mungkin naik RM 300 sebab dinding dah siap.
setahun setengah kemudian, bayaran naik rm600 sebab mungkin dah siap pula kerja-kerja wiring.


dan begitulah seterusnya sehinggalah pembinaan 100% siap.




Jadi jika anda melihat sebarang promosi projek hartanah di dalam pembinaan yang TIDAK menyatakan pakej 10/90 , pakej 5/95 atau DIBS, ini bermakna akan adalah progress payment nanti.

kredit foto: horlic.com,  maxwellpropertysdnbhd.blogspot.com
13