Nak sewa fully furnish ke sewa kosong?

Saya membaca soalan ini ditanya oleh salah seorang rakan di group FB Property N Co beberapa hari lepas. Soalan ini ditanya oleh salah seorang ahli kumpulan ini yang juga merupakan peserta sharing session Property N Co Julai lepas.

To fully furnished or not fully furnished apa pendapat korang and segala masalah2 timbul bila fully furnished..
Sesebuah rumah boleh disewakan dalam 3 bentuk
- basic atau rumah kosong.
- Partly furnish atau ada sedikit perabot utama
- Fully furnish atau siap dengan perabot penuh

Rumah kosong atau basic unit adalah rumah yang cuma dipasang gril, rel langsir, lampu dan kipas angin (kadang2 kipas angin pun takde) yang merupakan keperluan asas sesebuah rumah. Tapi ada juga yang menyewakannya tanpa rel langsir kan.. tapi bersedialah bila penyewa menelefon anda meminta anda memasangnya kemudian.

Rumah partly furnish adalah rumah yang dilengkapi beberapa perabot penting untuk kegunaan semua penyewa. contoh : tv, kabinet tv (kalau takde kabinet tv, sian pulak tv tu letak atas lantai je.. ), peti ais, mesin basuh dan meja makan. Biasanya meja makan pun sempoi je.. bukan yang mahal. Rumah berperabot begini biasanya sesuai disewakan kepada budak2 bujang sebab mereka boleh guna ramai2.

contoh rumah fully furnish- gambar dari propwall.com

Rumah fully furnish atau berperabot penuh ni adalah bila rumah tu memang lengkap dengan perabot sampaikan penyewa cuma perlu bawak baju dan barang2 peribadi je. Dari perabot rumah tamu, ruang makan, dapur, bilik tidur dan mesin basuh semuanya ada. Kadang-kadang alatan elektrik seperti seterika, papan seterika, microwave oven, kapet, meja study dan cermin pun disediakan. lengkap lah!


Hm.. biasanya tuan rumah berminat nak sewakan unit mereka dengan penuh berperabot atau fully furnish kerana nak dapatkan kadar sewa yang lebih tinggi dan keuntungan yang lebih tinggi.

Nak sewakan fully furnish, partly furnish atau kosong?

sebenarnya ada 2 faktor penting yang menentukan.

Pertama: kadar sewa
bandingkan kadar sewa pasaran untuk fully furnish, partly furnish dan kosong, mana lebih menguntungkan jika dibandingkan dengan kos mengisi perabot tersebut.
Bermakna anda kea buat kira2.. projection cost.
kalau isi perabot penuh, agak2 berapa kosnya.

katakanlah satu apartment 3 bilik.
Bila fully furnish, kos perabot siap satu rumah termasuk set katil, almari, meja study, langsir semua utk satu rumah tu adalah rm6k.
kemudian tengok harga pasaran sewa di situ.
kalau kosong, katakanlah sewa dalam rm900 tp kalau fully furnish rm1100.
1100 - 900 = 200
bermakna ada beza rm200.
sedangkan kos perabot adalah rm6k
6,000 / 200 = 30 bulan atau bersamaan dengan 2 tahun 6 bulan.
adakah berbaloi?

dari pengiraan tadi, ini bermakna hanya pada tahun ke2 bulan ke 7 baru anda balik modal kos perabot anda.
terlalu lambat!
sebab anda kena ingat, selepas setahun menyewakan, mungkin penyewa nak keluar.
kena ganti penyewa baru.
sementara cari penyewa baru ada gap sebulan rumah tu kosong.
kemudian tahun ke2 penyewa keluar lagi. ada gap sebulan kosong lagi...
Itu belum kira kos komisyen agent.
kalau anda guna perkhidmatan agent, rm1100 dah lesap sebab bayar komisyen agent tadi.
Berapa tahun anda baru balik modal?

Kalau ini hasil pengiraannya, saya berpendapat sangat TIDAK BERBALOI.
Baik anda sewakan kosong pada rm900 sahaja.. tak payah keluar cash sampai rm6k utk furnishing.

Sebab bagi saya, kos perabot mestilah boleh cover dalam masa satu tahun atau paling teruk 18 bulan iaitu setahun setengah.
Dan anda tak menggunakan perkhidmatan agent.
Bermakna lebihan kadar sewa fully furnish tu kalau kita kira utk cover perabot, dalam 12 bulan - 18 bulan memang boleh cover.

Contoh: untuk satu service apartment saya di Cyberjaya.
Kalau sewa kosong, masa tu kadar sewa dalam rm1300.
Tapi kalau sewa fully furnish saya boleh dapat kadar dalam rm1900
bermakna lebihan rm600 sebulan
kos perabot adalah rm10K sebab siap dengan aircond dan kipas angin untuk semua bilik.

10,000 / 600 = 16 bulan setengah

bermakna masuk ke bulan ke 17 atau tahun kedua bulan ke5, duit untung sewa lebihan fully furnish adalah solid hak saya. dah siap cover kos perabot.

Ha... kalau kes begini barulah balik modal dan berbaloi kita keluarkan cash rm10K tu.


Kalau tak untung fully furnish, mungkin anda boleh pertimbangkan partly furnish. Kos yang lebih rendah. Kalau anda cuba buat calculation seperti saya tunjuk tadi dan nampak berbaloi, boleh la buat partly furnish.


Kedua: Permintaan

Kalau anda kira faktor utama dah lulus, jangan lah terburu2.
tengok faktor kedua pula... banyak tak permintaan untuk fully furnish atau aprtly furnish di situ?
Biasanya fully furnish ni popular di servis apartment atau kondo yang market tenant adalah expatriate, inetrnational students atau pekerja professional bujang.
Mont Kiara, kawasan sekitar KLCC atau Bukit Bintang, Cyberjaya atau berhampiran universiti / kolej swasta yang ramai pelajar antarabangsa adalah contoh kawasan yang mempunyai permintaan fully furnish yang tinggi.
LAgipun orang yang berkelas tinggi ni pemikiran mereka educated. Biasanya mereka akan jaga perabot anda dengan baik.

Kalau partly furnish, biasanya market tenant adalah orang bujang tempatan sama ada pekerja atau pelajar kolej/ universiti. Sebab mereka ni suka duduk ramai2.. jadi kalau dah ada tv, mesin basuh dan peti ais ni lebih mudah. tak perlulah salah seroang dari mereka kena berkorban kelaur duit beli sendiri. Takut2 pulak kalau beli sendiri, tak nak kongsi dengan kawan2 lain sebab kawan2 tu jenis tak reti nak jaga barang orang. susah jugak tu..

Kalau unit kosong, biasanya popular bagi orang tempatan yang dah berkahwin sebab mereka nak beli perabot sendiri. Orang bujang tenpatan student atau bekerja serta penyewa pekerja asing pun suka jenis rumah begini sebab mereka nak kurangkan kos hidup.

Jadi, kalau rumah anda tu apartment kos rendah yang banyak penyewa bangla, saya rasa sangat tak sesuai sewakan fully furnish.
Dah lah mereka tak mampu sewa mahal2, nanti perabot pun rosak.

Jadi, fikirkan 2 kriteria ini dahulu sebelum membuat keputusan nak sewakan rumah anda fully furnish, partly furnish atau kosong.

Sertai kumpulan FB Property N Co di sini:

Untuk menjadi seorang pelabur hartanah berjaya, melaburkah pada diri sendiri dahulu dengan menyertai sharing session Property N Co pada 15 and 16 oktober nanti ;)
3