Yeay.. dah dapat kunci rumah..

Nampaknya, berdasarkan progress Domain 2 yang saya tunjukkan tempoh hari, pembeli-pembeli Domain 2 Neocyber akan menerima kunci rumah masing-masing tak lama lagi.
Saya jangka mesti dalam awal tahun depan kan.. kalau tak sempat hujung tahun ni.
wahh.... saya tahu pembeli semua dah tak sabar..

Projek ni kalau tak salah saya dilancarkan pada Oktober 2009.
Tapi hanya pada pertengahan tahun 2010 barulah kerja-kerja pembinaan bermula.
Memang cepat betul pembinaan siap.
Tapi kalau tengok pada rekod Domain, memang Domain pun siap lebih awal dari tarikh yang dijangka.
Nampak memang EMKAY ada track record yang bagus dari segi ini.



Hm.. bila dah dapat kunci, sure semua pembeli bersemangat nak sewakannya kan?
tapi persoalannya, berapa kadar sewa yang anda akan letak?
Harus diingat, untuk sesebuah projek yang baru siap, saingan nak dapatkan penyewa memang tinggi.
Kalau ada 300 unit di dalam sesebuah apartment tu, bermakna 300 unit lah yang akan bersaing sesama sendiri.
Bagaimana kalau projek tu ada lebih dari 300 unit? 600 unit misalnya?
wahhh... berpeluh....

Maka nanti mulalah ada perang harga berlaku.
Ada tuan punya yang sanggup tawarkan harga yang kurang diterima akal.
mana taknya.. sampai ke tahap negative cashflow!

Teringat saya pada rumah kawan saya di Unipark.
Bila dapat je kunci, ada satu syarikat agent hartanah cuba untuk bolot semua unit di sana.
Siap buka kaunter 'house for rent' lagi di pejabat jualan yang berdekatan dengan kondominium tu.
Kontranya, tuan punya yang tak nak pakai khidmat agent terpaksa berusaha lebih la nak tarik penyewa yang cari iklan terus di internet.
Penyewa yang tak ke kaunter tersebut.
Pronya, agent ni kawal harga.
Harga kondo tu dulu tak salah saya dalam lebih kurang dalam 220K.
Purata harga la ni ye.
Jadi, purata bayaran bulanan kalau buat pinjaman 30 tahun adalah lebih kurang rm1k.
Bayaran penyenggaraan dalam 150++. ok katalah 160 ye.
So, jumlah komitmen bulanan adalah lebih kurang rm1160 - rm2k utk unit 3 bilik air.

Jadi, agent tu tetapkan harga, kadar sewa kosong adalah 1300.
maknanya, owner tetap ada dalam 100 positive cashflow untuk tahun pertama.
Ok jugak la kan...
kadar sewa dengan perabot adalah rm1600.

Di apartment kos rendah yang saya duduk ni, , bayaran bank bulan2 adalah dalam rm280-300. maitenance rm60.
maka masa mula2 dapat kunci dulu, harga sewa untuk unit kosong masing2 tawarkan pada harga rm350.
hm... lepas-lepas je untuk bayar maintenance dan bayaran bank.
harga ni juga ditetapkan berdasarkan pasaran sewa di sekitar.
Sebab apartment lain di kawasan tu, kalau dalam 850 sqft, kadar sewa adalah rm450.
maka itulah sewa bagi flat 650sqft dalam rm350 tu dkira bersesuaian.


Jadi, berapa kadar sewa yang sesuai untuk Domain 2 pula?

Mula2 kita tengok dari harga jualan.
Kalau studio unit, harga developer dulu start dari rm183K.
bermakna purata bayaran bulanan bank anda dalam rm900.
maintenance pula katalah dalam rm150.
maknanya komitmen bulanan dah jadi rm1050
so, janganlah sewakan basic unit kurang dari 1050 ye..

ok, kita tgk pula dari harga pasaran sewa semasa.
untuk studio unit Domain, harga basic 2 tahun lepas adalah rm900.
tahun ni saya tak pasti pula sebab dah lama tak jumpa iklan studio unit for rent basic.
tapi saya angggarkan sewa basic sekarang rm1100 sebab basic 3 bedroom unit pun dah 1400.
kalau fully furnish, sewa studio unit bermula dari rm1500.

oleh yang demikian kawan2 owner studio unit Domain2, mahukah anda menyewakan unit anda pada harga kurang dari rm1050 sedangkan owner Domain menyewakan pada harga rm1100 basic?

walaupun anda menghadapi persaingan, harus diingat, jangan sekali anda kurangkan harga lebih rendah dari kadar pasaran. Ini kerana sekali anda berbuat demikian:

- anda akan menyebabkan ada tuan punya lain mengikut jejak anda.

- kalau sorang je offer rm1k, takper.. tapi kalau yg lain ikut sampai separuh owner kat situ macamana pula? tak pasal2 anda sendiri merendahkan kadar sewa hartanah anda

- tuan punya domain pun akan terjejas nanti. mereka boleh sewakan rm1100 basic sehingga rm1500 fully furnish sekarang. Nanti disebabkan tindakan anda, penyewa akan lari ke unit jualan murah anda dan seterusnya memberi kesan negatif pada kadar sewa Domain pula.

- bila kadar sewa Domain dan Domain 2 turun, siapa yang rugi? Bukankah anda membeli Domain 2 dengan harapan ia memberi kadar pulangan sewa sebaik atau lebih baik dari Domain?

Begitu juga saya harapkan kepada pembeli unit 2 bilik tidur Domain 2.
harga developer bermula dari rm234K, maka bayaran bulanan ke bank adalah purata dalam rm1100 jika pinjaman 30 tahun.
Maintenance dalam rm200.
maka komitmen bulanan dah rm1300.
sewa Domain bagi unit 3 bilik basic sekarang adalah rm1400.
maka, tidakkah anda ingain menyewakannya sekurang-kurangnya pada kadar harga yang sama, iaitu rm1400 juga?

walaupun kita pembeli menghadapi persaingan, kita harus ingat untuk kekal pada objektif kita iaitu membeli utk dapatkan positive cashflow.
Jangan sekali-kali menjadi terdesak hingga menawarkan harga yang memberi negative cashflow.
Jika anda berbuat demikian, anda bukan sahaja merugikan diri sendiri, tetapi kawan2 pembeli yang lain juga.

Jangan panik.. hartanah yang baru siap memang mengambil masa sekurang-kurangnya setahun untuk stabil.
Bila tahun ke 3 atau kalau lokasi memang hot, tahun kedua sewa dah naik ke tahap yang anda rasa puas hati.
Tapi kalau anda beli tu di lokasi yang suam2 kuku.. 3 tahun pun setakat lepas-lepas bayar komitmen je la... huhuhuhu

Salam ke 19 Ramadhan...




2